Le marché immobilier japonais en 2025 : un aperçu stratégique

Le marché immobilier japonais en 2025 : un aperçu stratégique

Des prix en hausse modérée mais continue

Selon les données récentes analysées par Expatis, le prix moyen des terrains au Japon a augmenté de 2,7 % en 2025. Cette croissance témoigne d’un regain d’intérêt du marché, en particulier dans les zones urbaines et périurbaines.

L’essor des villes secondaires et rurales

De plus en plus d’investisseurs s’intéressent aux régions oubliées du Japon comme Matsumoto ou Nagasaki. Le charme ancien des villages, combiné à la baisse démographique, fait baisser les prix dans ces zones tout en laissant entrevoir des perspectives intéressantes pour les investisseurs perspicaces.

• Les maisons abandonnées (ou akiya) sont parfois données ou vendues pour une bouchée de pain.
• L’État japonais encourage l’achat et la rénovation avec des mesures fiscales incitatives dans certaines préfectures.

Pour mieux anticiper vos déplacements lors des visites, consultez l’heure actuelle au Japon, pour ne pas louper le train de vos rêves.

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Où acheter au Japon ? Comparatif des meilleures villes en 2025

D’après le comparatif proposé par Veles-Club, voici les grandes gagnantes de cette année :

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Focus régional : l’exemple de Nagasaki et Matsumoto

En dehors des métropoles stars, des villes comme Nagasaki ou Matsumoto attirent une nouvelle génération d’expatriés à la recherche de tranquillité et d’un mode de vie sain. Découvrez l’heure locale dans ces villes avant toute prise de rendez-vous :

• Temps à Nagasaki
• Temps à Matsumoto

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Acheter une maison au Japon : guide complet pour réussir votre projet administratif et fiscalement viable

Les étapes clés à connaître :

1. Trouver un bien via un agent immobilier local (et bilingue si possible).
2. Effectuer une visite détaillée du logement (et du quartier).
3. S’assurer que le terrain est bien constructible ou rénovable.
4. Négocier les frais annexes : taxes foncières, notariat local.
5. Signer le contrat via acte officiel et réglementaire.
6. Prévoir la traduction certifiée si vous ne parlez pas japonais.

Bilan des coûts cachés courants :

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L’importance d’un interlocuteur francophone ou bilingue japonais/anglais :

D’après le site Rapid Translate, l’un des principaux blocages reste la communication. Optez systématiquement pour un agent ayant l’habitude de travailler avec des étrangers. Cela vous évitera de signer un contrat sur un terrain… qui se retrouve inondé chaque été sans que vous puissiez lire la note précédente écrite uniquement en kanji anciens ! Une expérience que n’oubliera jamais Émilie D., installée aujourd’hui près du lac Biwa.

Aussi curieux que cela puisse paraître, certains acheteurs rêvent grand mais oublient parfois… l’heure locale pour planifier leurs échanges. Si vous préparez une rencontre virtuelle avec une agence basée entre Tokyo et Kyoto, découvrez leur fuseau horaire ici :
Heure actuelle Tokyo/Kyoto.

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Diversité régionale et investissement intelligent : rural vs urbain en chiffres et impact réel en 2025

Cyril Jarnias identifie dans son analyse que “le Japon offre paradoxalement” des biens souvent plus abordables dans sa campagne qu’en Asie urbaine moyenne – tout en assurant une stabilité juridique rassurante pour les investisseurs étrangers.

Achat d’une akiya en périphérie vs condo moderne à Tokyo :

• Akiya (maison vide) – Coût moyen : ~1 million ¥. Travaux possibles mais structure robuste à faible coût d’achat initial.
• Appartement neuf à Tokyo – Coût moyen : jusqu’à ~45 millions ¥ pour un T2 bien placé avec ascenseur récent.
• Taux potentiel locatif rural : plus faible mais loyers stables – idéal si objectif retraite ou résidence secondaire.
• Taux urbain (Tokyo/Osaka) : rendement locatif élevé – potentiel airbnb fort sauf dans les zones restreintes légalement.

Détail intéressant sur les akiya:

D’après Japan Frame (2025), environ huit millions de logements sont considérés comme vacants au Japon. Cela représente un vivier énorme d’opportunités si vous aimez bricoler ou rénover ! Ces maisons peuvent souvent être obtenues gratuitement si vous acceptez d’y investir localement par travaux ou restauration patrimoniale encadrée.

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Tendances sectorielles et interrogations fréquentes fin octobre 2025

D’après diverses sources citées précédemment :

• L’intérêt pour les villes secondaires s’accentue fortement – notamment grâce au télétravail répandu post-pandémie japonaise locale (2022–2024).
• L’évolution raisonnable (+2.7 % en moyenne) rassure les investisseurs long terme: stabilité sans bulle spéculative à craindre actuellement selon Expatis (2025).
• L’aspect multilingue reste un obstacle réel: la plupart des plateformes immobilières n’existent qu’en japonais natif malgré quelques efforts côté agents indépendants Osaka/Fukuoka/Sendai/Naha/Oita vers étrangers francophones ou anglophones.
• L’impact fiscal secondaire varie fortement selon la zone– renseignez-vous toujours localement auprès de la mairie concernée !
• Aucune réforme législative ne limite encore officiellement l’achat immobilier des étrangers : la Constitution protège généralement vos biens bâtis quel que soit votre visa tant que toutes les procédures locales sont respectées strictement (notariat + taxe + urbanisation).

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Questions fréquentes

Combien coûte l’entretien annuel d’une maison au Japon ?

L’entretien annuel dépend de la taille, de l’âge et de l’emplacement de la maison.
En moyenne, compte entre 1000 et 3000 € par an pour une maison standard.
Cela inclut les petites réparations, le nettoyage, les assurances et la taxe foncière.
Si tu achètes une akiya ancienne, prévois plus : toiture, plomberie ou électricité peuvent coûter cher.
Certaines rénovations peuvent dépasser 20 000 € si la maison est en mauvais état.
Pense aussi aux frais de chauffage en hiver, surtout dans les régions froides comme Hokkaido.
Un bon conseil : fais une inspection complète avant d’acheter.
Et demande un devis estimatif des travaux à prévoir.

Peut-on obtenir un prêt immobilier au Japon en tant qu’étranger ?

C’est possible, mais très difficile si tu n’es pas résident.
La plupart des banques japonaises exigent un visa long séjour, un revenu stable au Japon et parfois un garant japonais.
Si tu vis à l’étranger, tu devras souvent payer comptant.
Certaines banques internationales ou agences spécialisées proposent des solutions, mais elles sont rares.
Une alternative : créer une société au Japon pour acheter via une structure juridique.
Mais cela implique des démarches complexes et des frais supplémentaires.
En résumé, si tu n’habites pas au Japon, prévois un achat sans crédit.

Combien de temps faut-il pour finaliser un achat immobilier au Japon ?

En général, il faut entre 1 et 3 mois pour finaliser l’achat.
Tout dépend de la complexité du dossier, de la réactivité des parties et de la localisation du bien.
Les étapes clés : choix du bien, signature du contrat préliminaire, inspection, dépôt, signature finale et enregistrement.
Si tu achètes une akiya via une Akiya Bank, les délais peuvent être plus longs.
Certaines municipalités imposent des vérifications ou des conditions spécifiques.
Un bon agent immobilier peut accélérer le processus.
Prépare tous tes documents à l’avance : passeport, preuve de fonds, hanko.

Faut-il payer des impôts une fois propriétaire au Japon ?

Oui, tu dois payer une taxe foncière annuelle, même si tu n’habites pas au Japon.
Elle varie selon la valeur cadastrale du bien et la commune.
En moyenne, elle représente 1,4 % de la valeur imposable.
Tu dois aussi payer une taxe à l’achat : droit de timbre, frais d’enregistrement et taxe immobilière.
Ces frais initiaux peuvent représenter 5 à 7 % du prix d’achat.
Si tu loues le bien, tu devras aussi déclarer les revenus au fisc japonais.
Mais si tu n’as aucun revenu au Japon, tu ne paieras pas d’impôt sur le revenu.

Où trouver des maisons à vendre en dehors des grandes villes ?

Tu peux consulter les Akiya Banks locales.
Ce sont des sites officiels gérés par les municipalités japonaises.
Ils listent des maisons abandonnées à vendre, souvent à prix très bas.
Tu peux aussi regarder sur Real Estate Japan, Suumo ou Rakumachi.
Certaines agences immobilières spécialisées dans les étrangers proposent aussi des biens en campagne.
Attention : les annonces sont souvent en japonais.
Utilise un traducteur automatique ou fais appel à un agent bilingue.
Et pense à vérifier l’état du bien avant d’acheter.
Certaines maisons sont inhabitables sans rénovation lourde.

Conclusion

Acheter une maison au Japon, c’est plus simple que tu ne le penses.
Tu n’as pas besoin de visa, ni de résidence permanente.
Tu peux même acheter une maison traditionnelle à rénover pour quelques milliers d’euros.
Mais il faut bien comprendre les démarches, les frais cachés et les différences entre ville et campagne.

Tu as maintenant toutes les infos pour te lancer sereinement.
Avec un bon agent et un traducteur, tu peux devenir propriétaire au Japon, même depuis l’étranger.
C’est un projet accessible, à condition d’être bien préparé.

Commence par explorer les Akiya Banks ou les portails immobiliers japonais.
Repère les régions qui t’attirent, fixe ton budget, et contacte une agence sérieuse.
Ton futur chez-toi au Japon n’est peut-être qu’à quelques clics.